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Qué es una Hipoteca. Aspectos a tener en cuenta

Miramos la cuota que tendremos que pagar cada mes. Miramos el diferencial que nos aplicará el banco.  Incluso miramos las comisiones de apertura y de cancelación. Pero a menudo pasamos por alto otras condiciones que nos pide el banco para prestarnos el dinero.

Ya está. Por fin encontré la vivienda que se ajusta a mis necesidades. No es lo que soñaba, pero después de mirar portales de internet durante meses, contactar con inmobiliarias de la zona y visitar muchos pisos, la encontré. Voy a comprar esta vivienda para convertirla en mi hogar. Ahora debo buscar un banco que me deje el dinero que me falta. Empieza otra maratón para conseguir una HIPOTECA. Lo que pasa es que yo busco que me dejen una cantidad de dinero, pero el banco no busca “vender” una hipoteca, si no que busca tener un cliente globalmente vinculado Antes de empezar a analizar algunos de los diversos puntos que debemos tener en cuenta antes de contratar una hipoteca con un banco, debemos empezar definiendo

¿Qué es una hipoteca?

Si ya sabes lo que es una hipoteca puedes pasar al párrafo siguiente, pero no está de más recordar la definición de qué es una hipoteca. Hay muchas definiciones de hipoteca, una es la que aparece en el apartado de hipotecas de la web del Banco de España , A continuación te hacemos un breve resumen de la definición de hipotecas del diario Expansión La hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye sobre un bien, normalmente un inmueble, para asegurar el cumplimiento  de una determinada obligación. En caso de impago, el acreedor puede vender el bien y cobrar su deuda con el producto de dicha venta. La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Es decir, en la vertiente más habitual: el banco me presta dinero para comprarme una vivienda y  con la hipoteca estoy garantizando que se lo voy a devolver. Y si no lo devuelvo, el banco puede vender el bien para cobrárselo.  Por prestarme el dinero, el banco me va a poner un precio. Intentaremos ver algunas pinceladas de los diferentes aspectos que componen ese precio y los puntos a tener en cuenta  de una hipoteca.

Aspectos a tener en cuenta en una hipoteca

  • Lo más importante es analizar si realmente puedo hacer frente al pago de la cuota con comodidad. En un escenario adverso, si cambian mis condiciones laborales, me puedo ver con dificultades. Pero a menudo pecamos de optimistas y en el mismo momento de la compra de la vivienda no vemos los gastos de comunidad, IBI y otros gastos a los que deberemos hacer frente.
  • Lo más habitual es contratar una hipoteca con el tipo de interés variable: el tipo de interés no es siempre el mismo. Se revisa cada año, cada semestre e, incluso, cada trimestre, por lo que la cuota a pagar puede variar en cada revisión, a la baja o al alza, dependiendo del  valor que tenga en ese momento el tipo de interés de referencia, normalmente el euribor. Al Euribor de le suma un diferencial aplicado por el banco.

  • El diferencial: el principal gancho de una hipoteca. Es en lo que nos fijamos todos, lo que sobresale de la publicidad de las entidades. En la actualidad el más utilizado es el Euribor, que a finales de noviembre 2014 está en un 0,33. Si el banco me cobra “Euribor +1,65”  eso es más barato que “Euribor + 2” claro. Pero hay que ver  que implica ese abaratamiento y qué me exigen a cambio.  Hace unos años era muy habitual, aplicar a la hipoteca una cláusula suelo, que evita que el propietario pague menos por la hipoteca a pesar de la bajada de tipos de interés.
  • LAS CONDICIONES OCULTAS: Son aquellas condiciones que casi ni analizamos, el asterisco de la letra pequeña de la publicidad (*), o ni se explican. Algunas de estas condiciones ni tan solo las vemos en la OFERTA VINCULANTE.
  •  LA OFERTA VINCULANTE: Los bancos están obligados a entregar unos días antes de firmar la hipoteca una oferta vinculante. No todos lo hacen. Como su nombre indica, este documento obliga al banco y en él deben  figurar las condiciones financieras de la hipoteca. No importa lo que hayamos hablado antes, lo que se indica en la oferta vinculante son las condiciones que nos aplicarán. Pero, siempre hay algún “pero”, hay determinadas cláusulas o condiciones que no tiene que aparecer en él.  Por ejemplo, la que impide dedicar la vivienda al alquiler. Pues sí, resulta que la mayoría de las entidades financieras me obligan a no alquilar mi casa sin su autorización previa. Caso de alquilar la casa, podrían requerirme el pago de la totalidad de lo adeudado. O la cláusula que me puede impedir realizar determinadas obras en casa. O la que me dice que en caso de pérdida de valor de la finca, sin importar el motivo,  tengo que pagar la totalidad de lo adeudado. Pero, claro, estas condiciones no son negociables,  si quieres que te dejen el dinero para comprar la casa de tus sueños.

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  • (*) La letra pequeña: en letra pequeñita, nos dicen que para mejorar el diferencial debemos reforzar nuestro compromiso con el banco, sin importar si me conviene o no en mi caso particular contratar estos productos “extras” Le llaman VENTA CRUZADA:
    • Domiciliar la nómina y recibos: el más común, pero desde mi punto de vista, es lógico que me pidan domiciliar la nómina en la cuenta donde me cargan el recibo de la hipoteca.
    •  Seguro: muchos de los seguros que he visto en este tipo de situaciones de vinculación estaban mal hechos o eran claramente perjudiciales para el cliente: en los seguros del hogar hay que evitar que sobreaseguren el bien, es decir, pagar por asegurar un importe superior al que cobraría en caso de necesidad. Y claro está el sobreseguro supone pagar más de lo que me tocaría. En seguros de vida encontramos los seguros a 5, 10 o 15 años, que se pagan por adelantado, por lo que en el caso que cancelemos anticipadamente la hipoteca, el seguro ya se pierde y se pagó en su día.
    • Tarjetas de crédito, contratar un Plan de pensiones: Hay que valorar si ¿realmente necesito yo una tarjeta de Crédito? ¿Si me conviene a mí un Plan de Pensiones o al banco? Además hay que hacer cálculos y pasar a euros lo que significa ahorrar un 0,05 en un diferencial para ver si nos compensa.

 

  • El tiempo: Es otro de los factores importantes. No es lo mismo una hipoteca a 25 años que a 40. Cuantos más años me vincule con la entidad más intereses pagaré. Hay que seleccionar un periodo en función de mis  circunstancias actuales y según la posible evolución económica que pueda tener en el futuro. En caso de duda es preferible pagar menos cuota y si tenemos más capacidad de pago, hacer un plan de ahorro propio para poder cancelar la hipoteca mucho antes de vencimiento. Sobre todo con los tipos actuales del Euribor. También hay que analizar muy bien, si nos conviene ir pagando capital extra a la hipoteca, es decir amortizar anticipadamente, o ir creando una hucha propia mientras el diferencial del tipo de interés sea favorable.
  • Comisiones de mantenimiento de cuenta. Contratar una hipoteca con un banco supone abrir una cuenta, que tiene comisiones de mantenimiento, por pago de recibos…. Aunque no lo parezca, la diferencia entre pagar este tipo de comisiones a no pagarlas puede representarnos más de 120 euros al año.

En definitiva no solo tenemos que elegir una hipoteca por el diferencial del tipo de interés, sino que hay muchos más factores que influyen en el cálculo de lo que tenemos que pagar mensualmente además de la cuota de la hipoteca. En próximos artículos iremos analizando estos factores que afectan en el pago total de la hipoteca.

 

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