Mejor hipoteca: No sólo es el tipo de interés

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Buscar la vivienda de nuestra vida no es tarea fácil y una vez encontrada toca la segunda parte, ¿Cuál es la mejor hipoteca? En este artículo veremos que debemos integrar la hipoteca dentro de nuestra planificación financiera, no debemos verla de forma aislada a nuestros ahorros ni tampoco mirar sólo el tipo de interés.

Todos los datos están indicando que se está reactivando tanto la venta de viviendas como los alquileres.  Pero si algo positivo ha tenido la crisis de la vivienda es que hemos sacados algunas conclusiones:

  •  El precio de la vivienda no siempre sube
  • No hay que sobre endeudarse pidiendo hasta el 100 % del valor de la vivienda
  • No hay que pagar una cuota mensual que suponga la mitad de nuestro sueldo.

Así, antes de empezar a buscar casa o a ver la mejor hipoteca, hay que tener presente una serie de aspectos.

(Nota: El precio que vamos a pagar por la vivienda es el precio de venta más gastos e impuestos, que pueden suponer un 11/12% del valor de venta. Por lo que todos los cálculos de este artículo los debemos hacer sobre el precio total de vivienda)

En el Banco de España hay una guía sobre los prestamos hipotecarios, la puedes consultar en este enlace.

 ¿Cuánto pedir de hipoteca? Capital ahorrado para comprar vivienda

encontrarmejorhipotecaHay que tener unos ahorros para plantearse la compra de la vivienda.

Lo ideal es tener ahorrado previamente 30% del valor de la vivienda.

Es decir, si quiero comprar un piso de 150.000 como mínimo tendría que tener unos ahorros de 45.000 euros, para una vivienda de 400.000 el mínimo de capital ahorrado debería ser de 120.000 euros.

En función de los ingresos familiares que se tengan, se puede bajar este % hasta el 20%, pero no hay que volver a cometer los errores del pasado y nunca pedir más del 80% del valor de la vivienda.

 

 ¿Qué cuota mensual máxima puedo pagar?

 Lo mejor es que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de nuestros ingresos netos. Es decir, si los ingresos netos de una familia son 2.500 euros al mes, la cuota a pagar no debería superar los 750 euros al mes.

Como la mayoría de las hipotecas están referenciadas al euribor anual y ahora mismo está en 0, lo mejor es ser precavido y hacer cálculos no con el euribor actual sino imaginando que el euribor llegase al 3%, así estaremos seguros que no vamos a pasar dificultades para pagar la hipoteca cuando se acabe la actual situación de tipos cero.lamejorhipoteca

Podemos ver en la tabla adjunta, como va subiendo la cuota mensual en función del tipo de interés que vamos pagando, Por ejemplo a 25 años, para una hipoteca de 200.000 si el tipo de interés de la revisión (sumando el euribor y el diferencial aplicado por el banco) es del 1,1%, sale una cuota mensual del762,83 euros, cuota que va subiendo hasta llegar a 948,42 euros si el tipo de interés a pagar es del 3%.

 ¿Hipoteca  a tipo variable o fijo?

Actualmente  las mejores hipotecas variables están en el entorno del 1- 1,2%  a plazos máximos de 25/30 años, mientras que las hipotecas fijas suelen tener plazos máximos más cortos y ahora mismo tienen un plazo máximo de 10/15 años con un interés del 1,8 ó 1,9%, superior al de las hipotecas variables ligadas al Euribor anual.

Así las hipotecas a tipo fijo tienen una cuota más elevada  ya que los plazos son inferiores  y el tipo de interés es más elevado. La contrapartida es que si el Euribor sube mucho, en la hipoteca fija la cuota no varía.

Evidentemente el tipo de interés no se va a mantener a 0 muchos años, pero de ahí a ver el interés al 6 % hay un mundo. Lo mejor es buscar la mejor hipoteca que se adecúe a nuestra situación y posibilidades, combinando tipo de interés y plazo.

Puedes leer más sobre las hipotecas fijas y sus cláusulas en el artículo: La clausula de las hipotecas fijas: “por compensación tipo de interés”

Productos vinculados a la hipoteca

A la hora de saber cuál es la mejor hipoteca para nosotros, no solo hay que tener en cuenta el tipo de interés o la revisión que nos van a aplicar, también tenemos que analizar qué y cuántos productos adicionales nos exige para firmar la hipoteca. En las hipotecas de 2016 hay entidades financieras que piden hasta 8 productos:

  • Nómina
  • Seguro de incendios
  • Seguro de vida
  • Seguro de hogar
  • Domiciliación de recibos
  • Uso de tarjeta de débito
  • Uso de tarjetas de crédito
  • Contratación plan de pensiones

Hay que analizar también las características de la cuenta asociada y veren cada caso si realmente nos interesa una hipoteca que por ejemplo nos pida hacer aportaciones a un plan de pensiones, pagar con tarjeta de crédito y tener con ellos el seguro del hogar o una hipoteca que tenga un diferencial ligeramente mayor pero que solo nos solicite domiciliar la nómina.

¿Qué importe pedir de hipoteca?

Una vez tenemos claros los límites que no hay que superar a la hora de pedir la hipoteca,  es decir, que no supere el 70/80% del  valor de la vivienda y que la cuota mensual sea inferior al 35/30% de los ingresos netos familiares, llega el momento de decidir el capital por el cual queremos hipotecarnos.

Lo vamos a ver mejor con un ejemplo:

Si estoy buscando una vivienda que me va a costar 250.000 euros en total, incluyendo gastos e impuesto y dispongo de 100.000 euros ahorrados.

  • Una primera opción es entregar al vendedor los 100.000 euros y pedir banco 150.000 euros.  En ese caso la cuota mensual es más baja pero por el contrario me quedo sin ahorros líquidos.
  • Dado el contexto actual de bajos tipos de interés, hay otra posible combinación, pedir al banco 200.000 euros, entregar solo la mitad del dinero que tengo ahorrado e invertir a medio y largo plazo los otros 50.000.

Si el tipo de interés al que el banco me deja estos 50.000 está en el entorno del 1-1,5% y paralelamente la rentabilidad que le obtengo invirtiendo mis ahorros , es de media anual un 4, evidentemente no me sale a cuenta entregar todo mi dinero al banco y quedarme sin colchón de seguridad, sino que lo mejor es pedir más importe de hipoteca y obtener unos rendimientos adicionales por ese dinero que el banco me ha dejado.

Una vez tengo hipoteca, ¿Amortizo o ahorro?

Es una de las consultas más habituales que recibimos los asesores ¿Mejor amortizar cuota o amortizar? Desde 2014 las hipotecas ya no tienen desgravación fiscal, por lo que la amortización anticipada se hace únicamente con la finalidad de reducir cuota y/o plazos y quitarse cuanto antes la hipoteca.

¿Es la mejor decisión financieramente? Como en la caso del cálculo del importe a solicitar, si el banco nos está cobrando por dejarnos el dinero un 1-1,5% si amortizamos anticipadamente le estamos devolviendo dinero al banco a ese tipo de interés.

Si en lugar de devolver ese dinero al banco amortizando anticipadamente, ponemos en marcha un plan de ahorro, invirtiendo una cantidad mensual, y obtenemos una rentabilidad anual  media del 4%, iremos creando una hucha que irá subiendo paralelamente a la hipoteca.

Podemos calcular en qué momento se iguala el capital pendiente de la hipoteca y la hucha creada con ahorro mensual.  Por ejemplo si la hipoteca es de 200.000 euros a 25 años y paralelamente ahorramos 300 euros al mes, en 15 años el capital pendiente de la hipoteca serán de unos 85.000 euros y el importe acumulado en el plan de ahorro será esa misma cantidad (con una rentabilidad media del 4,5% anual) con lo que, si quisiéramos podríamos cancelar totalmente la hipoteca en el año 16.

Entonces ¿Cuál es la mejor hipoteca?

Como hemos visto, pedir una hipoteca no se debe decidir de forma independiente a la planificación financiera familiar, debemos seleccionar la mejor hipoteca para nosotros, en función de nuestras características y operativa bancaria, optimizando por un lado la cantidad a pedir y por otro la gestión de mis ahorros presentes y futuros para que la hipoteca cada vez suponga una menor carga.

Desde ExpertoFinanciero.es nos ponemos a tu disposición para obtener la mejor integración de la hipoteca en la organización y planificación de tus ahorros

Puedes comentarnos tu caso, en nuestro formulario de contacto para analizar la hipoteca para la compra de tu vivienda. Lo analizaremos sin coste ni compromiso y por un lado veremos qué hipoteca se ajusta mejor a tus objetivos (Importe, plazo, tipo de interés ) y por otro veremos qué medidas o planes de ahorro se pueden poner en marcha para hacer que la carga de la hipoteca cada vez sea menor.

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