Las ventajas para un cliente por contratar una hipoteca a tipo fijo son evidentes: Siempre pagaré una cuota de importe ya pactado. Lo que no siempre queda claro son los puntos desfavorables, que también hay que analizar con cuidado:
Con la hipoteca fija estoy pagando un sobreprecio por mi préstamo:
Con el sistema de amortización francés que utilizamos en casi todas las hipotecas, pago más intereses a primeros del préstamo y amortizo muy poco.
Un tipo fijo al 2,50% quiere decir que estoy pagando como mínimo un 1% por encima del que pagaría con una hipoteca a tipo variable. A primeros del préstamo, cuando casi no amortizo. Y esto, como mínimo, mientras el Euribor se mantenga a tipos bajos, me perjudica y mucho. Un 1% sobre 100.000€ son, por ejemplo, 1000 € el año. Si el euribor tarda años al subir, cosa bastante probable, sólo hay que hacer números. El banco, en cambio, se asegura que en un escenario de tipos negativos como el que estamos viviendo no tendrá que remunerar el prestatario para tener una hipoteca. Hay que tener también en cuenta que la gran mayoría de hipotecas se cancelen de manera anticipada.
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Amortizar puede ser muy caro, clausula por compensación tipo de interés
Para ofrecer un tipo de interés fijo bajo, los bancos contratan un producto de cobertura, podemos decir que hacen un «seguro». Deshacer este seguro antes del vencimiento puede suponer que el banco pierda dinero. Y esta pérdida, ¿Quién lo tendrá que asumir? Pues está claro que el cliente. No estamos hablando de la «comisión de cancelación» que está fijada en un máximo del 0,50% los 5 primeros años y en un 0,25% a partir de esta fecha.
A esta comisión habrá que sumar la compensación por tipo de interés, que puede ser hasta un 5%. Y a menudo esta compensación no sale a la escritura de manera explícita, porque contratando esta hipoteca ya nos estamos comprometiendo a mantenerla hasta el vencimiento.
Adjuntamos el enlace a la web del Banco de España donde se detalla este punto. Y la comisión que se aplica para compensar a la entidad si quiero amortizar (o subrogar) mi hipoteca antes de tiempo.
Las vinculaciones obligatorias.
Además de los seguros, tarjetas, etc, algunas entidades están ofreciendo la posibilidad de pasar de una hipoteca a tipo variable con clausula suelo a una una hipoteca a tipo fijo con una clausula especial y a menudo «camuflada» donde el cliente renuncia a reclamar por la aplicación de la clausula suelo de la hipoteca actual.
Es decir, tienes una hipoteca a tipo variable con suelo, pero te ofrezco cambiarla a tipo fijo si renuncias al derecho a reclamar. Quizás no lo hacen ante Notario, porque algunos Notarios se han negado a firmar esta clausula de dudosa legalidad, pero si que se firma en un contrato privado entre banco e hipotecado. Te recomendamos que antes de firmar cualquier documento de renuncia te asesorares bien de las conscuencias que puede tener esta firma.
En resumen, hay que analizar cada caso:
Así, las hipotecas a tipos fijo pueden ser una buena alternativa por clientes que no confían en cancelar anticipadamente su hipoteca y piensan que sus ingresos no aumentarán en los próximos años, aunque paguen más intereses al principio. Por el resto de clientes, no tanto.
Siempre es necesario conocer la clausula por “Compensación por riesgo de tipo amortización parcial o total del préstamo” que te puede aplicar tu entidad sin cancelas anticipadamente todo o parte de la hipoteca fija.
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